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中国楼市存在金融风险

  【大纪元2005年8月15日报导】(据明报新闻网报导)中国人民银行警告,2004年以来持续至今的房地产热已为楼市带来六大金融风险,包括房屋贬值问题。

  目前中国房地产商获得的银行资金占其资产比例70%以上,高负债经营财务风险已经出现。随着房地产市场监管力度不断加大,开发贷款门槛提高,房地产企业资金链条将日趋紧张,一旦资金链条断裂,风险就会暴露。

  开发商勾结官员牟取暴力 房地产高负债经营

  全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10% 以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30% ~40%。税后净利润在各行各业中为第一位,比平均水平高5 倍,比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍。 暴利使得社会各类资源拼命挤入,导致炒作之风日盛一日。有暴利就会有“暴徒”。投机冒险者往往想以小搏大,与庞大的楼盘相对应的却是后备资金的严重不足,主要依靠负债经营。

  许多房地产开发企业自有资金不足30%,甚至玩“空手道”。这种融资无成本、负债无风险的“软约束”,导致房地产企业内源融资动力匮乏,负债率高达76%,也加剧了企业欠债不还的道德风险。中国房地产企业是所有产业中,资产负债率最高的产业之一,比国外房地产企业的资产负债率高5 到10个百分点。房地产企业自有资金严重不足,对银行资金的依赖非常严重,风险自然也在银行。在银行也就在老百姓,因为银行的钱毕竟来自于老百姓的存款!

  暗箱操作对于地产商而言基本是必修课,也需要成本,除了项目运作时的各类打点外,还要维系平时的关系,以西部中等城市为例,节日期间,地产商给一个科级干部的过节费大概要5000元,处级干部1 万到2 万,局级干部则需要3 万到5 万。用来疏通关系的好处费几年算下来,大概占到楼盘总成本的2%或3%左右,有的甚至更高。当然这些成本都毫无疑问加在消费者身上。

  层层回扣——中共贪官发财致富之路

  中共官员们要求所属的银行把钱拿来,投资盖房子。房子卖掉卖不掉他都不在乎,就是这建造过程本身他就可以赚钱。

  拿到合同以后,官员、房地产开发公司相互勾结,批地也是这些人。他们一级级承包,每承包一次回扣一次。到合同款项真正到了建房子的人手里,那钱已经剩下不多了。因此出现了那些豆腐渣工程、面子工程、还有那些在应该填钢筋混凝土的地方填废纸和垃圾的工程。建好之后呢,他们也不管卖掉卖不掉。

  房子卖不出去并不影响中共的官员,他可以照样上报,照样可以把这些算到GDP里去,照样把它当成资产继续放在会计报表里面。

  外资撤出将导致房地产泡沫化

  现在上海的房价远远超出市场承受能力,这种状况如果继续的话,就需要外资来输血、来产生新的机会,而外资的撤出必然导致房地产泡沫化。专业人士称,最危险的信号是引进外资出现下滑。上海高档公寓及豪宅市场的买家有50%~70%来自境外。一旦外资撤出,意味高房价市场最重要支柱将坍塌,房地产定会泡沫化。

  中国房产空置率达26% 远超国际警戒线

  【大纪元12月15日讯】大陆一些城市火火红红的房市背后,一方面是高档住宅乏人问津;另一方面是广大中低收入者望房兴叹。国家统计局数据显示,到2005年10月底为止,全大陆商品房空置面积达1.12亿平方公尺,全国空置率已达到26%,大大超过国际公认的10%的警戒线。1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2500亿元。

  拿北京来说,商品住宅的主要空置是价位在每平方米售价在4000元以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少,说明市场产品结构严重失衡,定位于普通老百姓的中低价位的商品住宅,一推出往往被抢购一空,而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。在商品房空置率大幅上升的同时,房价也继续保持上涨态势。

  中国房屋空置率已经到了危险的边缘。如果未能在一定时间内降到合理区间,将对大陆国民经济带来一系列的严重问题。

  专家:中国房地产将进入五年大熊市清淡期

  【北京晨报报导】大陆许多开发商预测房价将涨,而中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年表示,中国楼市不久将步入大熊市,尤其是上海、杭州、南京、北京这些过去几年里房地产持续狂热的大中城市,房价将从明后年起明显向下转折,并步入五年以上的大熊市。

  许认为,当大家都坚信房价将上涨时,需求方会狂热地抢购房产,开发商会全力开发房产,这样的状况持续两年后,消费者购买力将大幅衰减,开发商供给的喷发却要滞后两年到三年,民众有限的购买力将无法消化愈来愈大的供给量。

  各地方相关领导都不希望在任期内出现房地产暴跌。2005年采取“紧缩地根”政策充分说明,地方政府已经觉察到将出现供过于求的状况。




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